Meerwerk bij een verbouwing: hoe voorkomt u verrassingen?

Wat meerwerk is en waar het vandaan komt

Meerwerk is werk dat niet in de opdracht stond en er tijdens de verbouwing bij komt. Het tegenovergestelde is minderwerk: iets dat in de offerte stond maar niet wordt uitgevoerd. Meerwerk is niet per definitie fout. Soms is het onvermijdelijk, zoals een rotte balk die pas zichtbaar wordt als de vloer eruit is. Het wordt een probleem als het een verrassing is, zonder afspraak vooraf.

Bijna al het meerwerk komt uit een van deze vijf bronnen. Wie ze kent, kan ze grotendeels afvangen voordat er een hamer in de muur gaat.

• Een onvolledige opname: er is niet goed gekeken of gemeten, en wat vergeten is, komt later alsnog.
• Een vage offerte: posten als 'stucwerk keuken' zonder te zeggen welke wanden, of 'elektra aanpassen' zonder aantallen.
• Stelposten en open keuzes: tegels, sanitair of een keuken die nog gekozen moeten worden, met een bedrag dat niet past bij wat u uiteindelijk kiest.
• Wijzigingen tijdens het werk: een extra stopcontact, een andere plek voor de douche, de zolder er toch bij.
• Verborgen gebreken: wat pas na het slopen zichtbaar wordt, zoals houtrot, oude leidingen of asbest.

Voor de verbouwing: opname en offerte

De opname is het moment waarop meerwerk het makkelijkst wordt voorkomen. Een goede aannemer kijkt niet alleen naar wat u wilt, maar ook naar wat er al is: de staat van de vloer, de groepenkast, de leidingen, de wanden achter het behang. In een ouder huis loont het om op een paar plekken te kijken achter een plint, onder een vloerluik of in de kruipruimte. Wat u daar vooraf ziet, hoeft later geen verrassing meer te zijn.

De offerte moet precies zijn. Er hoort per onderdeel in te staan wat er gebeurt, met welk materiaal en tot welk eindniveau. Dus niet alleen 'wanden stucen', maar welke wanden, sausklaar of behangklaar, en wie daarna schildert. En ook wat er niet in zit, zoals het afvoeren van puin, schilderwerk na het stucen of het herstel van een plafond na elektra. Een uitgebreide uitleg staat in wat er in een verbouwingsofferte hoort te staan.

Kies vooraf. Elke beslissing die u uitstelt tot tijdens het werk, wordt een stelpost of een wijziging. Kies tegels, sanitair, kranen en verlichting voordat de offerte definitief is, dan kan de prijs daarop worden gebaseerd. Moet er toch een stelpost blijven, vraag dan wat er voor dat bedrag te krijgen is, en spreek af hoe het verschil wordt verrekend.

Verborgen gebreken: rekening houden met wat u niet ziet

In elk huis zit iets wat niemand vooraf kan zien. In een jaren-30 woning zijn dat vaak oude leidingen, een balklaag die op een paar plekken zwak is, of houtrot onder een vensterbank. In nieuwbouw minder, maar ook daar kan een leiding net lopen waar u wilt boren. Hoe ouder het huis, hoe groter de kans. Het bouwjaar van uw woning vindt u in de BAG-viewer van het Kadaster.

In woningen die vóór 1994 zijn gebouwd, kan asbest zijn verwerkt, bijvoorbeeld in oude vloerbedekking, plaatmateriaal, isolatie rond leidingen of een oud rookgaskanaal. Gaat er gesloopt worden op zo'n plek, laat dan vooraf een asbestinventarisatie doen. De gemeente kan daarvoor regels hebben. Verwijderen is werk voor een gecertificeerd bedrijf.

Spreek daarom vooraf af wat er gebeurt als er iets wordt gevonden: het werk stopt, u krijgt te zien wat er aan de hand is, u krijgt een prijs, en pas na uw akkoord gaat het verder. Het is ook wettelijk het uitgangspunt dat een aannemer u tijdig moet wijzen op een prijsverhoging door extra werk. Houd daarnaast een reserve aan in uw budget voor onvoorziene zaken, en maak die groter naarmate het huis ouder is. Hoe u een budget verdeelt, staat in het verbouwingsbudget verdelen.

Tijdens de verbouwing: wijzigingen vastleggen

Halverwege een verbouwing ziet u de ruimte voor het eerst echt, en dan ontstaan nieuwe ideeën. Dat is normaal. Een extra raam, een nis in de badkamer, de wand toch een halve meter verder. Zulke wijzigingen zijn prima, zolang ze op dezelfde manier worden behandeld als de oorspronkelijke opdracht: eerst een beschrijving en een prijs, dan uw akkoord, dan de uitvoering.

Een kort bericht per mail of WhatsApp met wat er verandert en wat het kost, is genoeg. Het gaat erom dat het vastligt voordat het werk gebeurt. Mondelinge afspraken op de bouwplaats, tussen het werk door, zijn de bron van de meeste discussies bij de eindafrekening. Houd ook zelf een lijstje bij van wat er is afgesproken, met data.

Denk bij een wijziging ook aan de gevolgen. Een verplaatste douche raakt de afvoer, de elektra en het tegelwerk, en soms de planning. Een goede aannemer zegt dat er meteen bij.

Vaste prijs of regie

Er zijn twee manieren om een verbouwing af te rekenen. Bij een vaste prijs staat vooraf vast wat het omschreven werk kost, en ligt het risico van tegenvallers binnen die omschrijving bij de aannemer. Bij regie betaalt u de gewerkte uren en het materiaal, en weet u pas achteraf wat het geheel kost. Regie kan zinvol zijn voor werk dat vooraf echt niet te overzien is, maar voor de meeste verbouwingen geeft een vaste prijs meer zekerheid.

Let er bij een vaste prijs wel op dat de omschrijving compleet is. Een vaste prijs voor een vage omschrijving verschuift het probleem alleen naar de discussie over wat er wel en niet onder valt. Meer over het kiezen van een aannemer staat in waar let u op bij het kiezen van een aannemer.

Duidelijke afspraken met Van der Lugt

Van der Lugt werkt met een gratis opname en een vaste prijs op papier, geen richtprijs, in een heldere offerte met planning. Afspraak is afspraak, schrijven klanten in hun reviews. Lees hoe dat verloopt op onze werkwijze, of bekijk wat er bij een totaalrenovatie komt kijken.

Veelgestelde vragen

Wat is een stelpost?

Een bedrag in de offerte voor iets dat nog niet precies vastligt, zoals tegels of sanitair. Kiest u iets duurders, dan betaalt u het verschil bij. Hoe minder stelposten, hoe minder verrassingen.

Moet ik meerwerk betalen dat niet is afgesproken?

Het uitgangspunt is dat de aannemer u tijdig moet wijzen op een prijsverhoging. Is dat niet gebeurd, ga dan eerst het gesprek aan. Komt u er samen niet uit, dan kunt u juridisch advies inwinnen.

Hoeveel reserve moet ik aanhouden?

Dat hangt af van de leeftijd en staat van het huis en hoe ingrijpend de verbouwing is. Bij een oud huis waar veel open gaat, is een ruimere reserve verstandig dan bij nieuwbouw waar alleen wordt afgewerkt.

Wat als ik tijdens de verbouwing iets wil schrappen?

Dat is minderwerk. Laat het net als meerwerk vastleggen, met het bedrag dat ervan afgaat. Sommige onderdelen hangen samen, dus schrappen scheelt niet altijd het volle bedrag uit de offerte.