Verbouwen in Stichtse Vecht: de vergunningregels
Op deze pagina leest u wat in de gemeente Stichtse Vecht anders is dan de landelijke regels: hoe de gemeente het uiterlijk beoordeelt, welke dorpen beschermd zijn en hoe de leges worden berekend. In deze gemeente liggen veel beschermde dorpsgezichten, dus dat is vaak het eerste om te controleren. Van der Lugt geeft geen vergunningsadvies: voor uw eigen situatie gaat u naar het Omgevingsloket of de gemeente.
5,015 Google-reviewsGeen vergunning nodig?
Dan kunnen we snel beginnen. Laat uw nummer achter voor een gratis opname.
“Dé partij voor jouw complete woning renovatie, van schilderwerk tot aan dakwerk. Onderhoudsbedrijf Van Der Lugt levert niet alleen maar vakwerk, maar…”
“Complete woning laten renoveren, van vloer tot plafond. Alles perfect afgewerkt, inclusief tegels, voegwerk, kitnaden, PVC-vloer en vloerverwarming. Zeer tevreden met…”
“Wij hebben dankzij onderhoudsbedrijf van der lugt nu goedwerkende vloer verwarming en mooi afgewerkt met een pvc vloer! Wij zijn super tevreden over de service, prijs en…”
“Mijn hele huis met heel veel houtwerk is weer strak in de verf gezet door Onderhoudsbedrijf van der Lugt. Er is vakwerk geleverd voor een redelijke prijs en royaal…”
Uitbouw en aanbouw
Een aanbouw moet volgens de welstandsnota ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw en direct tegen de hoofdmassa staan. Aan de achtergevel is de aanbouw niet breder dan de oorspronkelijke gevel, en er komt één aanbouw per gevel. Aan de voorkant blijft de aanbouw minstens 1,00 meter achter de voorgevel, behalve bij een erker. Materialen en kleuren stemt u af op de woning. In een beschermd dorpsgezicht gelden aanvullende criteria.
Dakkapel
Voor een vergunningplichtige dakkapel noemt de welstandsnota onder meer: hoogstens 1,75 meter hoog, aan de voorkant samen hoogstens 60% en aan de achterkant hoogstens 70% van de breedte van het dakvlak, minstens 0,50 meter dakvlak boven en naast de dakkapel en 0,50 tot 1,00 meter dakvlak eronder. De zijwangen zijn niet doorzichtig en er komt geen borstwering onder het kozijn. In beschermde dorpsgezichten zoals Nigtevecht en Vreeland gelden extra criteria, bijvoorbeeld dat dakkapellen in principe minstens 1,00 meter onder de nok blijven.
Opbouw of dakopbouw
Een opbouw verandert de goot- of nokhoogte. Of dat kan, hangt af van de regels in het omgevingsplan voor uw adres en, in een beschermd dorpsgezicht, van de extra criteria voor dat dorp. Een conceptverzoek geeft vooraf duidelijkheid.
Welstand en uiterlijk
Stichtse Vecht toetst aan de Welstandsnota Stichtse Vecht 2013. Volgens die nota zijn er in de gemeente geen welstandsvrije gebieden: overal geldt minstens een basiskwaliteit. Het grootste deel van de gemeente is gewoon of soepel welstandsgebied. Voor veelvoorkomende kleine plannen, zoals aanbouwen en dakkapellen, staan er concrete criteria in de nota. Voldoet uw plan daaraan, dan kan een positief welstandsadvies volgen. In de beschermde dorpsgezichten gelden aanvullende criteria per dorp.
Omgevingsplan
Voor een bouwactiviteit vraagt u een omgevingsvergunning aan als er een vergunningplicht is of als het plan niet past in het omgevingsplan. Past het niet, dan kunt u vragen om af te wijken (een buitenplanse omgevingsplanactiviteit). Twijfelt u, dien dan eerst een conceptverzoek in: daarmee laat u het uiterlijk en de bouwmassa toetsen, zonder technische details. De gemeente probeert een conceptverzoek binnen 12 weken te behandelen.
Beschermde gebieden
Hier gelden strengere regels. Reken op een vergunning, ook voor werk dat elders vergunningvrij is.
- Beschermd dorpsgezicht Maarssen Dorp (1966)
- Beschermd dorpsgezicht Oud-Zuilen (1966)
- Beschermd dorpsgezicht Loenen (1966)
- Beschermd dorpsgezicht Kockengen (1966)
- Beschermd dorpsgezicht Nieuwer ter Aa (1966)
- Delen van Nigtevecht, Vreeland en Loenersloot (beschermd dorpsgezicht)
Wat kost de vergunning?
Stichtse Vecht rekent in 2026 per schijf van de bouwkosten. Voor de technische bouwtoets is dat 1,03% over de eerste € 10.000 (minimaal € 51,40) en 1,01% over het deel tussen € 10.000 en € 50.000. Voor de ruimtelijke toets is het 4,11% over de eerste € 10.000 (minimaal € 257) en 4,04% over het deel tussen € 10.000 en € 50.000. Een ambtelijke welstandstoets kost € 70,66 extra. Wijken de opgegeven bouwkosten meer dan 10% af van de normbouwkosten, dan rekent de gemeente met die normbouwkosten. Vooroverleg voor een eenvoudig plan, zoals een dakkapel, dakraam of aanbouw, kost € 425,28; een informatievraag vooraf is gratis.
Zo vraagt u de vergunning aan
Doe de vergunningcheck en vraag de vergunning aan via het Omgevingsloket. Een conceptverzoek dient u ook daar in: kies bij stap 7 voor het indienen als conceptverzoek. Twijfelt u of een vergunning nodig is, neem dan contact op met het Omgevingsloket Stichtse Vecht via het contactformulier van de gemeente.
Tips voor Stichtse Vecht
- Kijk eerst of uw woning in een beschermd dorpsgezicht ligt. Volgens de welstandsnota zijn alleen Breukelen, Maarssenbroek en Tienhoven geen beschermde gezichten.
- Gebruik de criteria voor kleine plannen in de welstandsnota als checklist voor uw dakkapel of aanbouw.
- Een eerder goedgekeurde dakkapel op dezelfde woning of hetzelfde bouwblok geldt volgens de welstandsnota in de regel als voorbeeld (herhalingsplan).
- Geef bouwkosten op die realistisch zijn: wijken ze meer dan 10% af, dan rekent de gemeente met normbouwkosten.
Twijfelt u? Doe de vergunningcheck of de officiële check in het Omgevingsloket. Van der Lugt geeft geen vergunningsadvies.
Bronnen
Voor Maarssen, Maarssenbroek, Breukelen, Loenen aan de Vecht, Vreeland, Nigtevecht, Kockengen, Oud-Zuilen.
Naar de gemeenteOmgevingsloketVan der Lugt in MaarssenVragen over vergunningen in Stichtse Vecht
Staat uw vraag er niet bij? Bel gewoon, dan hoort u het meteen.
Zijn er welstandsvrije gebieden in Stichtse Vecht?
Hoe groot mag een dakkapel aan de achterkant zijn in Stichtse Vecht?
Wat kost vooroverleg voor een dakkapel in Stichtse Vecht?
Ligt Maarssen in een beschermd dorpsgezicht?
Vergunning per gemeente
Even langskomen kost u niets
Binnen vijf werkdagen bij u in Utrecht voor een opname. U krijgt een vaste prijs op papier, geen richtprijs.
Bel, app of laat uw nummer achter
Op werkdagen nemen we binnen een dag contact op. Staat u met een spoedklus, bel dan.
Laat uw nummer achter
Naam en telefoon zijn genoeg. De rest vragen we bij de opname.