Woning opknappen voor de verkoop: wat loont?

Waar kopers echt naar kijken

De meeste kopers zien uw huis eerst op foto's. Daarop vallen vergeelde plafonds, donkere muren, vlekken en rommel direct op, terwijl een wat oudere keuken op een goede foto best meevalt. Bij de bezichtiging komt daar de indruk van onderhoud bij: kozijnen met bladderende verf, een gescheurde kitnaad in de douche of een klemmende deur geven het gevoel dat er meer achterstallig is.

Dat gevoel weegt vaak zwaarder dan de reparatie zelf. Een koper rekent in zijn hoofd met het werk dat hij straks moet doen, en neemt dat mee in zijn bod. Een woning die er verzorgd uitziet, geeft dat gevoel niet en laat kopers meer letten op de ruimte, het licht en de ligging.

Daarnaast laten veel kopers de woning bouwkundig keuren. Wat daar als gebrek op de lijst komt, wordt meestal onderwerp van onderhandeling. Hoe minder er op die lijst staat, hoe rustiger dat gesprek verloopt.

Wat bijna altijd loont

Het mooie van deze klussen is dat ze weinig met smaak te maken hebben. Een egaal geschilderde muur, een strakke kitnaad en een deur die soepel sluit, vindt iedereen goed. Ze halen punten van de lijst van de keurder en maken de foto's rustiger, zonder dat u keuzes maakt voor de volgende bewoner. Een vergeeld plafond is daarbij een bekend aandachtspunt; hoe u dat aanpakt, leest u in een vergeeld plafond weer wit krijgen.

Dit zijn de klussen die weinig tijd en geld vragen in verhouding tot het verschil dat ze maken:

• Muren en plafonds in een lichte, neutrale kleur, zonder vlekken, gaatjes en scheurtjes.
• Een vergeeld plafond eerst isoleren en dan wit schilderen, zodat de vlekken niet terugkomen.
• Buitenschilderwerk op kozijnen en voordeur, en houtrot herstellen voordat een keurder het vindt.
• Kitnaden in badkamer en keuken vervangen, en voegen schoonmaken of bijwerken.
• Klemmende deuren, losse plinten, kapotte schakelaars en lekkende kranen repareren.
• De voordeur en de entree opknappen, want daar begint elke bezichtiging.

Wat zelden loont

Een complete keuken- of badkamerrenovatie vlak voor de verkoop is een gok. U kiest dan voor de smaak van een koper die u nog niet kent, en de kans is groot dat die er zelf iets anders in wil. Is de badkamer echt versleten, dan kan opfrissen een tussenweg zijn: nieuwe kit, een nieuw meubel, voegen vernieuwd en tegels gereinigd. Zie badkamer opfrissen zonder sloop.

Ook uitgesproken keuzes zijn riskant: een opvallende kleur, behang met een groot patroon of een vloer die niet bij iedereen past. Neutraal is niet saai. Het geeft kopers ruimte om hun eigen spullen in gedachten neer te zetten.

En los gebreken niet op door ze alleen weg te werken. Een vochtplek overschilderen zonder de oorzaak te verhelpen, komt bij een keuring of na de overdracht alsnog boven. Gebreken die u kent, hoort u bij de verkoop te melden; uw makelaar kan u daar meer over vertellen.

Achterstallig onderhoud en de keuring

Loop zelf met een kritische blik door het huis, of laat iemand meekijken die weet waar een keurder op let. Denk aan kozijnen en onderdorpels, de dakgoot, kitwerk buiten, scheuren in muren en plafonds, vochtplekken en de staat van de groepenkast.

Wat u daarbij vindt, kunt u laten herstellen of open benoemen bij de verkoop. Herstellen heeft als voordeel dat de keuring schoner uitvalt en er minder te onderhandelen is. Voor kleine, zichtbare gebreken is dat bijna altijd de beste keus. Bij grote zaken, zoals een dak dat aan vervanging toe is, kan het verstandiger zijn om een offerte te laten maken en die bij de verkoop te laten zien, zodat een koper weet waar hij aan toe is.

Let ook op de btw. Is uw woning ouder dan twee jaar, dan geldt voor het arbeidsloon van schilder-, stuc- en behangwerk in veel gevallen 9% btw. Meer daarover in wanneer u 9% btw betaalt op een verbouwing.

Plan terug vanaf de verkoopdatum

Bepaal eerst wanneer de foto's worden gemaakt en reken vanaf daar terug. Stucwerk moet drogen voordat er geschilderd kan worden, buitenschilderwerk hangt af van het weer, en vakmensen zijn niet altijd volgende week beschikbaar. Wie ruim voor de foto's begint, kan alles in de goede volgorde laten doen zonder haast.

Doe eerst het werk dat stof en rommel geeft, zoals reparaties en stucwerk, dan het schilderwerk en als laatste de schoonmaak. Staat het huis al leeg, dan ziet u alle gaatjes van schilderijen en plekken achter kasten. Dat is juist het moment om alle muren in één keer te doen.

Vergeet de buitenkant niet. De voortuin, de voordeur en de kozijnen aan de straatkant zijn het eerste wat een koper ziet als hij aankomt, en ze staan vaak ook op de eerste foto. Bewaar na het schilderen een restje verf met de kleurcode erop. Een koper kan daarmee kleine beschadigingen na de verhuizing zelf bijwerken, en dat wordt bij de overdracht vaak gewaardeerd.

Opknappen voor verkoop door Van der Lugt

Van der Lugt neemt het opknappen in één opdracht mee: stucwerk, schilderwerk binnen en buiten, kitwerk, houtrot en kleine reparaties. Binnen vijf werkdagen komen we langs voor een opname, en u krijgt een vaste prijs op papier met een planning die aansluit op uw verkoopdatum. Meer op de pagina's over onderhoud en schilderwerk.

Veelgestelde vragen

Moet ik voor de verkoop nog schilderen?

Als muren en plafonds vlekkerig, vergeeld of donker zijn, bijna altijd wel. Een lichte, egale afwerking maakt het grootste verschil op de foto's en bij de bezichtiging.

Loont een nieuwe vloer voor de verkoop?

Soms. Een versleten of beschadigde vloer valt op en kan kopers afschrikken. Maar een vloer is ook een smaakkeuze. Bespreek met uw makelaar wat kopers in uw prijsklasse verwachten.

Moet ik de buitenkant laten schilderen als ik ga verkopen?

Als de verf bladdert of er houtrot zichtbaar is wel. Dat ziet elke koper en elke keurder, en het geeft direct de indruk van achterstallig onderhoud.

Hoe ver van tevoren moet ik beginnen?

Begin bij voorkeur een paar weken voor de foto's. Dan is er tijd voor een opname, de planning, de droogtijd van stucwerk en verf, en een buffer voor slecht weer bij buitenwerk.