Woning in Leidsche Rijn van rond 2000: wat is nu aan de beurt?

Wat voor huizen het zijn

Leidsche Rijn is een Vinex-wijk waar vanaf het eind van de jaren negentig is gebouwd. In wijken als Langerak, Parkwijk en Terwijde en aan de randen van De Meern en Vleuten staan veel rijwoningen en twee-onder-een-kappers uit die periode. Ze zijn gebouwd volgens de eisen van toen: met spouwisolatie, dubbel glas, betonnen vloeren en mechanische ventilatie. Het zijn degelijke huizen, maar alles wat bij de oplevering is aangebracht, is even oud.

Dat maakt het overzichtelijk. Anders dan in een jaren-30 woning met honderd jaar aan aanpassingen, zit in een Vinex-woning nog grotendeels het oorspronkelijke materiaal. Wat bij de buren aan de beurt is, is dat bij u vaak ook. Het exacte bouwjaar van uw woning vindt u in de BAG-viewer van het Kadaster.

Buiten: kozijnen, kit en het platte dak

Houten kozijnen, deuren en boeidelen zijn na vijfentwintig jaar meestal al een paar keer geschilderd, of hadden dat moeten zijn. Kijk naar de onderdorpels en de hoeken van ramen op het zuiden en westen: daar begint verf het eerst te scheuren en ontstaat houtrot. Kunststof kozijnen hoeven niet geschilderd te worden, maar ook daar verouderen het kitwerk en de rubbers.

Het kitwerk rond kozijnen en in de dilatatievoegen van de gevel is meestal het eerst op. Na zo veel jaren is de oorspronkelijke kit vaak hard, gekrompen of losgelaten van de ondergrond. Dan kan regenwater achter het kozijn of in de spouw komen. Vervangen gaat het best samen met het buitenschilderwerk.

Platte daken op bergingen, aanbouwen en garages zijn in die tijd vaak met bitumen gedekt. Een bitumen dak van deze leeftijd nadert vaak het einde van zijn levensduur, zeker als het nooit is onderhouden. Blazen, scheuren en losse naden bij de daktrim zijn signalen. De keuze voor vervanging leest u in plat dak vernieuwen: EPDM of bitumen.

Neem in dezelfde ronde ook de dakgoten, regenpijpen en het voegwerk onder de vensterbanken mee. Een goot die overloopt, laat strepen en groene aanslag op de gevel achter en houdt het houtwerk eronder nat, en dat is precies waar houtrot begint.

Binnen: ventilatie, badkamer en keuken

Binnen is het lijstje vaak vergelijkbaar. Dit zijn de onderdelen die bij woningen van deze leeftijd het vaakst aan bod komen:

• Mechanische ventilatie: een ventilatiebox van rond 2000 is vaak luidruchtiger en gebruikt meer stroom dan een moderne box. Ventielen en kanalen zijn in de loop der jaren vervuild en ventielen zijn soms verdraaid.
• Badkamer: de originele tegels, voegen en het sanitair zijn gedateerd en het kitwerk is vaak al eens vervangen of aan vervanging toe.
• Keuken: de oorspronkelijke keuken is meestal al vervangen of staat op de lijst. Met een nieuwe keuken komt vaak de vraag naar extra groepen voor inductie en andere apparaten.
• Groepenkast: de kast van destijds is ingericht op het gebruik van toen. Een warmtepomp, laadpaal of inductiekookplaat vraagt vaak om uitbreiding.
• Wanden en plafonds: veel woningen zijn opgeleverd met behangklare wanden en plafonds met spuitwerk. Het behang of sauswerk van het eerste uur is vaak aan vervanging toe.
• Vloer: de oorspronkelijke laminaat- of parketvloer is versleten. Wie nu een nieuwe vloer neemt, overweegt vaak vloerverwarming in de betonvloer.

Strakke wanden en plafonds

Een van de meest zichtbare verbeteringen in een woning uit deze periode is de afwerking van wanden en plafonds. Het spuitwerk met structuur op de betonnen plafonds geeft een korrelig en wat gedateerd beeld. Zo'n plafond kan glad worden gestuct of strak worden gespoten, eventueel met inbouwspots. Wat in uw geval past, leest u in plafond stucen of spuiten.

Voor de wanden zijn er drie gangbare routes: glad stucen en sauzen of spuiten, renovlies met daarna sauswerk, of opnieuw behangen. Op betonnen of kalkzandstenen wanden is de ondergrond meestal vlak, waardoor renovlies of een dunne stuclaag vaak volstaat. In een bewoond huis kan het werk per verdieping worden gepland, met de bovenverdieping en de begane grond als aparte fasen.

Wilt u vloerverwarming in de bestaande betonvloer, dan kan die vaak worden ingefreesd. Dat werk komt vóór het stucwerk en de nieuwe vloer, zie vloerverwarming achteraf infrezen.

Btw en wat de prijs bepaalt

Omdat deze woningen al lang ouder zijn dan twee jaar, geldt voor het arbeidsloon van schilder-, stuc- en behangwerk in veel gevallen 9% btw. De Belastingdienst legt uit welke werkzaamheden daaronder vallen.

De prijs wordt verder bepaald door de omvang en de combinatie. Buitenschilderwerk met kitwerk en houtrotherstel in één ronde is efficiënter dan drie losse klussen. Binnen bepalen het aantal vierkante meters wand en plafond, de gekozen afwerking en of het huis tijdens het werk bewoond is het meeste.

Onderhoud en vernieuwing door Van der Lugt

Van der Lugt zit in De Meern en werkt in heel Leidsche Rijn en Vleuten. We doen buitenschilderwerk, kitwerk en houtrotherstel, maar ook stucwerk, spuitwerk, renovlies, badkamers en vloerverwarming met pvc. De opname is gratis; daarna krijgt u een vaste prijs op papier en een planning. Meer leest u op onderhoud in Utrecht of schilderwerk in Utrecht.

Veelgestelde vragen

Is na-isoleren bij een woning van rond 2000 zinvol?

Deze woningen zijn bij de bouw al geïsoleerd, dus de winst is kleiner dan bij een ouder huis. Kijk eerst naar het glas: zit er nog het oorspronkelijke glas in, dan is er met nieuwer isolatieglas vaak comfort te winnen. Ook vernieuwde ventilatie maakt een merkbaar verschil.

Hoe vaak moet het buitenschilderwerk gebeuren?

Gemiddeld elke vijf tot zeven jaar, met een controle tussendoor. Kanten op het zuiden en westen hebben het zwaarder dan de noordkant en zijn vaak eerder aan de beurt.

Kan het spuitwerkplafond blijven en alleen opnieuw worden gespoten?

Dat kan als de laag nog goed vastzit. Een nieuwe laag in dezelfde structuur frist het plafond op. Wie een glad plafond wil, laat de structuur overstucen.

Is een ventilatiebox van rond 2000 aan vervanging toe?

Niet altijd, maar het is wel het moment om ernaar te kijken. Maakt de box veel geluid of zijn de ventielen al jaren niet schoongemaakt, laat het systeem dan nakijken. Een moderne box met een zuinige motor is stiller en verbruikt minder stroom. Na vervanging worden de ventielen opnieuw ingeregeld.