Schilderwerk in het meerjarenonderhoudsplan van uw VvE

Wat een MJOP is en waarom het telt

Een meerjarenonderhoudsplan, kortweg MJOP, beschrijft welk onderhoud een gebouw de komende jaren nodig heeft, wanneer en met welk budget. Sinds 2018 is een VvE wettelijk verplicht om jaarlijks te reserveren voor groot onderhoud. Het bedrag is gebaseerd op een MJOP, of anders op een vast percentage van de herbouwwaarde van het gebouw. Een goed plan voorkomt dat de VvE plotseling een flinke extra bijdrage moet vragen.

Een MJOP is geen document dat in een la verdwijnt. De werkelijke staat van een gebouw wijkt af van de planning: een gevel op het zuidwesten slijt sneller dan een binnenplaats op het noorden. Daarom wordt het plan regelmatig bijgewerkt op basis van een inspectie. Een gangbare manier om de staat vast te leggen is een conditiemeting volgens NEN 2767, met een score per onderdeel van 1, uitstekend, tot 6, zeer slecht.

Hoe schilderwerk in het plan staat

Schilderwerk bestaat in een MJOP uit losse posten, elk met een eigen cyclus. De meest voorkomende:

• Houten kozijnen, ramen en deuren aan de buitenkant: gemiddeld elke vijf tot zeven jaar, de zon- en regenkant soms eerder.
• Boeiboorden, dakranden en windveren: vaak in dezelfde ronde, omdat ze hoog zitten en een steiger of hoogwerker vragen.
• Metalen onderdelen zoals balkonhekken en leuningen: een eigen systeem met roestwerende grondlaag.
• Trappenhuizen en gangen: wanden, plafonds, deuren en leuningen. Hoe vaak, hangt af van het gebruik en de afwerking.
• Kitwerk en houtrotherstel: geen schilderwerk, maar wel in dezelfde ronde te combineren.
• Voordeuren van appartementen: de buitenkant hoort soms bij de VvE en soms bij de eigenaar. Dat staat in de splitsingsakte.

Van plan naar uitvoering

Een goede schilderronde begint met een inspectie van alle onderdelen die op de planning staan. Daarmee wordt duidelijk welke delen een onderhoudsbeurt nodig hebben en welke een volledige opbouw, en waar houtrot of kitwerk moet worden hersteld. Op basis daarvan maakt een schilder een offerte met een omschrijving per onderdeel, zodat het bestuur kan vergelijken en in de vergadering kan uitleggen wat er gebeurt.

Na het besluit van de vergadering volgt de planning. Buitenwerk ligt in het seizoen van grofweg april tot in oktober, binnenwerk kan het hele jaar. Bewoners willen vooraf weten wanneer er aan hun kant van het gebouw wordt gewerkt, wanneer ze ramen niet open kunnen zetten en wanneer het trappenhuis een dag niet gebruikt kan worden. Een duidelijke bewonersbrief met data voorkomt veel vragen.

Bij oplevering wordt het werk nagelopen, liefst met iemand van het bestuur. Leg daarbij vast welke onderdelen zijn behandeld en welke houtrot is hersteld. Dat maakt de volgende inspectie en het bijwerken van het MJOP eenvoudiger.

Slim combineren in één ronde

Een steiger of hoogwerker kost geld en overlast, ongeacht wat er vanaf wordt gedaan. Het loont daarom om werk dat in dezelfde periode valt, samen te plannen: schilderwerk, kitwerk, houtrotherstel, het vervangen van glaslatten, controle van dakgoten en dakranden. Een onderdeel dat volgens het plan pas over twee jaar aan de beurt is, kan soms beter nu worden meegenomen.

Ook kleur is een ronde waard. Een kleurwijziging van de gevel of het trappenhuis vraagt een besluit van de vergadering, en soms afspraken uit de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement. Doe dat bij een volledige schilderbeurt, niet bij een tussentijdse onderhoudsbeurt. Voor buitenwerk geldt hetzelfde ritme als bij een eengezinswoning; in hoe vaak buitenhout geschilderd moet worden leest u wat dat ritme versnelt.

Btw en wat de prijs bepaalt

Voor het arbeidsloon van schilderwerk aan woningen ouder dan twee jaar geldt in veel gevallen het verlaagde btw-tarief van 9%. Of dat voor alle onderdelen van uw gebouw geldt, wordt per opdracht beoordeeld. Lees meer in wanneer u 9% btw betaalt.

Let in trappenhuizen op brandwerende deuren. Daarin zitten vaak strips die bij brand opzwellen, en er hangt een label of plaatje op. Die strips, rubbers en labels worden niet overgeschilderd, en de deurdranger moet na het schilderwerk de deur nog steeds zelf in het slot trekken. Voor wanden in een druk trappenhuis is een slijtvaste, goed afwasbare muurverf de betere keuze dan een gewone matte latex.

De prijs van een schilderronde hangt af van het aantal kozijnen en meters houtwerk, de hoogte en bereikbaarheid, de staat van het bestaande schilderwerk, de hoeveelheid houtrot en kitwerk en de omvang van het binnenwerk in trappenhuizen.

VvE-onderhoud door Van der Lugt

Van der Lugt onderhoudt woningen, bedrijfspanden en gemeenschappelijke ruimtes van VvE's in de regio Utrecht, van trappenhuizen tot buitenschilderwerk, kitwerk en houtrot. De planning stemmen we af op het gebruik van het pand. Bij de gratis opname lopen we het gebouw na en krijgt het bestuur een vaste prijs op papier. Meer op de pagina over onderhoud of over schilderwerk.