Huurwoning opleveren: hoe krijgt u muren en plafonds weer netjes?

Begin bij het contract en de voorinspectie

Voordat u een kwast vastpakt, is het slim om te weten wat er van u verwacht wordt. Pak het huurcontract en het rapport dat bij de start van de huur is gemaakt erbij. Daarin staat hoe de wanden waren: wit, behangen, met structuurverf of gestuct. Is er geen rapport gemaakt, dan wordt er in de regel van uitgegaan dat u de woning in goede staat heeft gekregen.

Veel verhuurders en woningcorporaties doen een paar weken voor de einddatum een voorinspectie. Daarbij lopen ze door de woning en zeggen ze wat er hersteld moet worden. Vraag om een schriftelijk verslag, dan weet u waar u aan toe bent en wordt u bij de eindoplevering niet verrast. Twijfelt u over wat redelijk is, vraag dan na wat de verhuurder onder normale slijtage verstaat. Een licht vergrijsde wand na jaren bewoning valt daar vaak onder, een felgekleurde muur of een wand vol gaten vaak niet.

Ook verhuurders hebben hier belang bij. Wie tussen twee huurders de muren laat opknappen, kiest het beste een standaardkleur en een schrobvaste matte muurverf, en bewaart de kleurcode. Dan kan een volgende keer worden bijgewerkt in plaats van alles opnieuw gedaan.

De klussen die het vaakst terugkomen

Gaten zijn het meeste werk en worden vaak onderschat. Een pluggat wordt gevuld met een vulmiddel dat bij het drogen iets krimpt. Daarom vult een schilder grotere gaten in twee keer en schuurt hij daarna vlak. Wie dat overslaat, ziet na het schilderen een kuiltje of een randje, zeker bij licht van opzij. Gaten in tegels zijn niet onzichtbaar te herstellen. Vraag de verhuurder vooraf hoe zij daarmee omgaan.

Vergeling door rook is een apart probleem. Nicotine en roet trekken in de verf en lossen op in nieuwe muurverf op waterbasis. Het gevolg zijn gele of bruine vlekken die een dag na het schilderen weer zichtbaar worden. Een vlekkenisolerende grondlaag sluit dat af. Daarover meer in een vergeeld plafond weer wit krijgen.

Van donker naar licht gaan kost meer lagen dan andersom. Een goed dekkende grondverf in een lichte tint beperkt het aantal lagen muurverf. En heeft u een wand ooit in zijdeglans geschilderd, dan hecht een nieuwe matte laag pas goed als die oude laag eerst licht is opgeschuurd.

• Plug- en schroefgaten vullen, vlak schuren en bijwerken, zodat ze na het schilderen niet meer te zien zijn.
• Donkere of felle kleuren terugbrengen naar wit of de oorspronkelijke kleur. Dat vraagt vaak drie lagen in plaats van twee.
• Vergeelde plafonds en wanden door roken of een kachel eerst isoleren, anders komt de vergeling door de nieuwe verf heen.
• Zelf aangebracht behang of fotobehang verwijderen als de wand oorspronkelijk geschilderd was.
• Vlekken van vet, krijt of stickers verwijderen of afdekken.
• Schimmelplekken reinigen en de oorzaak aanpakken, bijvoorbeeld een ventilatierooster dat altijd dicht zat.

De juiste volgorde

Begin pas als de woning leeg is, of in elk geval als de meubels van de wanden af staan. Dat scheelt afplakken en u ziet beter wat er moet gebeuren. De volgorde is dan steeds dezelfde: losse lagen en behang eraf, gaten vullen, schuren, stofvrij maken, ontvetten waar nodig, vlekken isoleren en daarna twee lagen muurverf. Eerst het plafond, dan de wanden, dan het houtwerk dat beschadigd is. Uitgebreider over dat voorwerk leest u in binnenschilderwerk voorbereiden.

Houd rekening met droogtijd. Vulmiddel moet uitharden voordat het geschuurd kan worden, een isolerende grondlaag heeft tijd nodig voordat er muurverf op kan, en een tweede laag gaat pas op een droge eerste. Dat maakt het lastig om de avond voor de eindinspectie nog snel te schilderen. Natte verf oogt anders dan droge, en wie dan inspecteert, ziet vlekken die morgen weg zijn of mist plekken die morgen nog te zien zijn.

In een lege woning is latex spuiten vaak de snelste manier om plafonds en wanden egaal te krijgen. Er is weinig af te dekken en het resultaat is gelijkmatig, zonder aanzetten. Meer daarover op latex spuiten.

Zelf doen of laten doen

Een slaapkamer met twee pluggaten kunt u prima zelf opknappen. Het wordt anders als u een hele woning moet doen, als er donkere kleuren of rookvergeling in het spel zijn, of als de tijd dringt. Een verhuizing en een opleverdatum laten weinig ruimte om een weekend kwijt te raken aan een plafond dat blijft vlekken.

Laat u het doen, dan bepalen een paar dingen de prijs: het aantal vierkante meters, of de woning leeg is, het aantal lagen dat nodig is bij een kleurwissel, hoeveel gaten en beschadigingen er zijn en of er isolerend gegrond moet worden. Voor het arbeidsloon van schilder- en stucwerk aan een woning ouder dan twee jaar geldt in veel gevallen 9% btw. Plan het werk zo dat er na afloop nog een paar dagen zitten tot de eindinspectie. Kleine dingen die dan nog opvallen, kunnen dan worden bijgewerkt.

Uw huurwoning opknappen met Van der Lugt

Van der Lugt schildert, stuct en spuit in Utrecht en omgeving, ook in huurwoningen die opgeleverd moeten worden. We komen gratis kijken, bespreken wat er volgens uw voorinspectie moet gebeuren en geven een vaste prijs op papier met een planning die past bij uw opleverdatum. Zie schilderwerk in Utrecht.

Veelgestelde vragen

Moet ik de muren wit opleveren?

Dat hangt af van het contract en van hoe u de woning kreeg. Veel verhuurders vragen een lichte, neutrale kleur. Vraag het bij de voorinspectie na, dan weet u het zeker.

Moet ik kleine spijkergaatjes ook dichten?

Sommige verhuurders zien een paar kleine gaatjes als normaal gebruik, andere niet. Dichten is weinig werk en voorkomt discussie.

Mag ik over behang heen schilderen in plaats van het te verwijderen?

Alleen als het behang er bij de start van de huur al zat en de verhuurder daarmee akkoord is. Behang dat u zelf heeft aangebracht, moet er meestal af.

Hoeveel tijd moet ik reserveren?

Reken niet alleen de werkdagen, maar ook de droogtijd van vulmiddel en grondlaag. Begin daarom bij voorkeur een week of twee voor de eindinspectie, zodat er tijd overblijft om bij te werken.