Goed VvE-onderhoud staat of valt met drie dingen: een duidelijk besluit van de vergadering, een vast aanspreekpunt tussen bestuur, bewoners en uitvoerder, en een bewonersbrief die ruim vooraf zegt wat er wanneer gebeurt en wat er van bewoners wordt verwacht. Bouw daarnaast ruimte in de planning in voor het weer, want buitenwerk ligt stil bij regen en vorst.
Van plan naar opdracht
Het onderhoud van een VvE-complex begint meestal bij het meerjarenonderhoudsplan. Daarin staat wanneer schilderwerk, kitwerk en ander groot onderhoud aan de beurt is en hoeveel er voor wordt gereserveerd. Hoe schilderwerk daarin past, leest u in schilderwerk in het meerjarenonderhoudsplan van uw VvE.
Meestal moet de vergadering van eigenaars instemmen met de uitgave. Wat het bestuur zelf mag beslissen, staat in het reglement. Het bestuur of de beheerder vraagt offertes aan, vergelijkt ze en geeft de opdracht. Zorg dat de offertes echt vergelijkbaar zijn: dezelfde omvang, dezelfde onderdelen en een duidelijke beschrijving van de voorbereiding. Een schilder die houtrot en kitwerk meeneemt, lijkt duurder dan een schilder die dat vergeet, maar die laatste komt later met meerwerk.
Welke delen gemeenschappelijk zijn en welke privé, staat in de splitsingsakte en het reglement. Bij kozijnen, balkondeuren en voordeuren van appartementen verschilt dat per complex. Dat bepaalt wie betaalt en wie beslist, dus zoek het op voordat er een offerte wordt gemaakt.
Bewoners informeren
Bewoners merken het meest van het werk, en zij moeten ook het meest meewerken. Ramen moeten op bepaalde momenten dicht of juist open kunnen, balkons moeten leeg, auto's moeten soms ergens anders staan. Hoe beter bewoners dat vooraf weten, hoe soepeler het gaat.
Een bewonersbrief een paar weken voor de start werkt het best, met een korte herinnering een paar dagen vooraf. Hang de brief ook op in de entree en het trappenhuis, want niet iedere bewoner leest zijn mail. Denk aan bewoners die de taal minder goed lezen of slecht ter been zijn, en aan wie er overdag thuis werkt.
- Welk werk er gebeurt, aan welke gevel of welk portiek, en in welke weken.
- Wat bewoners moeten doen: balkon leeg, planten en meubels weg, ramen bereikbaar.
- Op welke dagen ramen en deuren dicht moeten blijven of juist open moeten kunnen.
- Of er een steiger of hoogwerker komt, en waar die staat.
- Wie het aanspreekpunt is voor vragen en meldingen, met telefoonnummer.
- Wat er gebeurt bij slecht weer en hoe bewoners horen dat de planning schuift.
Planning rond weer, steiger en gebruik
Buitenschilderwerk is weerwerk. Bij regen, mist of vorst kan er niet geschilderd worden, en hout moet droog zijn voordat er verf op gaat. Een planning zonder ruimte voor een natte week loopt vrijwel zeker uit. Plan daarom per gevel of per blok, met buffers tussen de fases. Werk aan de zonzijde liever niet op het heetst van de dag, want dan droogt verf te snel. Hoe vaak buitenwerk terugkomt, staat in hoe vaak buitenschilderwerk nodig is.
Een steiger is een flinke kostenpost en een ingreep in het dagelijks leven. Combineer daarom zoveel mogelijk werk zolang hij staat: schilderwerk, houtrotherstel, het reinigen van de gevel, voegwerk, het nalopen van dakranden en goten en het vervangen van kitnaden, zoals beschreven in kitwerk aan kozijnen buiten. Voor een steiger of hoogwerker op de stoep is meestal toestemming van de gemeente nodig.
In gemeenschappelijke ruimtes, zoals trappenhuizen en galerijen, moet het complex gewoon bruikbaar blijven. Daar wordt in fases gewerkt, met reukarme verf op waterbasis, en blijft er altijd een looproute vrij. Natte verf wordt duidelijk aangegeven.
Een steiger maakt de bovenste verdiepingen ook bereikbaar voor ongenode gasten. Vraag bewoners hun ramen te sluiten als ze weg zijn, en laat de steiger buiten werktijd afsluiten waar dat kan.
Afspraken en kwaliteit tijdens het werk
Spreek met de uitvoerder af hoe vaak er overleg is met het bestuur of de beheerder, en hoe meldingen van bewoners worden behandeld. Eén vast kanaal voorkomt dat dezelfde vraag op drie plekken binnenkomt. Laat elke fase opleveren voordat de steiger verhuist, want daarna zijn hoge plekken niet meer zonder extra kosten bereikbaar.
Bewoners vragen vaak of er bij hen ook iets extra's kan, zoals het schilderen van een privé-balkondeur of de binnenkant van een kozijn. Dat kan handig zijn nu de vakman er toch is, maar houd het gescheiden van de VvE-opdracht, met een eigen afspraak en een eigen rekening.
Wilt u de kleur van kozijnen of gevel veranderen, check dan vooraf bij de gemeente of via het Omgevingsloket of daar regels voor gelden. In sommige gebieden is een kleurwijziging aan de gevel niet zonder meer toegestaan. Daar adviseert Van der Lugt niet over.
Wat de prijs bepaalt
Voor een VvE bepalen de omvang van het complex, de bereikbaarheid, de keuze tussen steiger en hoogwerker, de staat van het houtwerk, de hoeveelheid kitwerk en houtrot en het meenemen van gemeenschappelijke ruimtes de prijs. Een goed voorbereide opname, waarbij ook de achterkant, de bergingen en de dakranden worden bekeken, voorkomt dat er later posten bij komen. Vraag ook hoe houtrot wordt afgerekend, als vaste post of per reparatie, want de omvang is vooraf niet altijd volledig te zien.
Onderhoud voor uw VvE door Van der Lugt
Van der Lugt doet onderhoud aan woningen, bedrijfspanden en VvE-complexen in Utrecht en de regio, met schilderwerk, kitwerk, houtrotherstel en kleine reparaties in één opdracht. We plannen het werk rond het gebruik van het complex en de bewoners. Na een gratis opname krijgt het bestuur een vaste prijs op papier, met een planning. Zie onderhoud voor woning, bedrijfspand en VvE.
Veelgestelde vragen
Moet ik thuis zijn als er aan mijn gevel wordt gewerkt?
Meestal niet, zolang het werk alleen aan de buitenkant is en u de gevraagde voorbereiding heeft gedaan. Moet er binnen iets gebeuren, of moet een raam open kunnen, dan wordt dat vooraf afgesproken.
Wat gebeurt er als het regent?
Dan ligt het schilderwerk buiten stil en schuift de planning op. Een goede planning houdt daar rekening mee en laat bewoners weten wanneer het werk weer begint.
Wie beslist over het onderhoud?
De vergadering van eigenaars beslist over de uitgaven, het bestuur of de beheerder voert uit. Wat precies gemeenschappelijk is, staat in de splitsingsakte en het reglement.
Kan ik als bewoner extra werk laten doen?
Vaak wel, als de uitvoerder er toch is. Maak er een aparte afspraak van, met een eigen prijs en rekening, los van de VvE-opdracht.
Bronnen en verder lezen
Waar regels gelden, verwijzen we naar de officiële bron. Zo weet u dat het klopt.
